萬典律師解讀：借名買房之權利歸屬

萬典律師解讀：借名買房之權利歸屬

  【基本案情】
　　趙某與吳某系夫妻關系，趙某某系二人長子，趙某玲系二人女兒，葉某系趙某某妻子。2010年9月30日原告趙某玲與新城公司簽訂《商品房認購書》，經趙某某和葉某銀行卡轉賬10萬元支付定金，相關發票付款方名稱系趙某玲。2010年10月3日通過葉某銀行卡轉賬支付預售定金182122元，發票付款方名稱則為趙某。2010年10月3日趙某作為買受人簽訂《商品房買賣合同》。涉案房屋通過銀行貸款63萬元，之后按揭還款均通過趙某銀行卡償還。2015年4月涉案房屋辦理產權證，登記權利人為趙某、吳某。
　　2009年朱某與趙某及案外人張某合伙經營挖掘機，2010年5月，朱某與趙某產生糾紛。2012年底朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合伙轉讓款28萬元及利息。2015年朱某提出執行申請，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后趙某玲提出異議，該院執行裁決庭裁定駁回趙某玲異議請求。
　　趙某玲遂提起執行異議之訴，請求停止對涉案房屋的查封、拍賣等強制執行措施并確認房屋的所有權歸原告趙某玲享有。
　　【主要分歧】
　　借名買房行為是因為實際出資人不符合某種資格，或是不方便以本人的名義購房時,與登記名義人約定借用其名買房,將房屋登記在出名人名下,但仍保留房屋的使用權限。借名房屋的權屬變動形式不滿足物權法對房屋權屬的形式要求,造成法律層面的產權人和實際層面的產權人不一致的形態,從而引起諸多糾紛。目前問題在于，對此類糾紛的處理，法律并沒有提供清晰的裁判規則供實踐參考,給法官適用法律造成極大困惑,導致了標準不一的裁判可能。對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權的真實權利狀態與登記狀態不一致，是否借名人實際上應為該房屋的真實權利人，從而應當據此確認借名人為房屋所有權人的問題上，主要存在兩種意見。
　　第一種意見認為，如根據當事人提供的購房款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房及所有權歸屬的約定等證據，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權，被借名人雖然根據相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人，但這并非當事人的真實意思表示，據此作出的權屬登記不具有原因行為基礎，故而導致登記權利狀態與真實權利狀態不一致，此種情況應回歸真實權利狀態，故當事人請求確認物權的，應予支持。這種觀點被稱為“物權說”。
　　第二種意見認為，在借名買房中，登記權利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記，故登記權利人是唯一合法的房屋所有權人，借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力。借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋的所有權。這一觀點被稱為“債權說”。
　　【萬典律師解析】
　　筆者同意第二種意見，理由如下：
　　首先，對于該類糾紛的處理，本質上應取決于對物權關系和債權關系的區分以及不動產登記在該法律行為中的認識。借名買房關系中，實際存在兩個合意：一是存在于借名人與被借名人之間的關于房屋所有權歸屬的合意；另一個是借名人與第三人之間達成的房屋買賣，并據此向登記機關表達的關于房屋所有權登記的合意。這兩個合意在一般情況下是一致的，但在特定情形下則出現分離。就本案而言，涉案房屋登記在第三人趙某名下作為執行標的，趙某玲提出異議認為房屋系歸其所有。假設趙某玲亦同樣系履行義務人，則其相對應的權利人就無法執行登記在本案第三人趙某名下的涉案房產，該房產將形成權利真空，嚴重影響正常的交易秩序。
　　其次，因我國物權法就不動產的交易以登記為要件，故房屋權屬不能僅僅依據當事人約定而發生物權效力。房屋所有權因此并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產生了特定的債權債務關系，該約定僅具有債權效力。被借名人因此對借名人負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務，借名人因此而成為這一關系下的債權人。
　　再次，我國物權法第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該規定從外部關系的角度闡述不動產爭議的處理規則，即在存在其他交易主體的外部關系中，不動產物權登記發生公信力，其功能在于保護交易安全，即交易主體合理信賴利益的安全，亦即交易者根據一般的判斷標準，在外觀為正常的條件下進行的交易行為，其期待利益應受法律保護。具體到本案中，即便趙某玲借名買房事實存在，但借名人只享有對登記權利人的債權，并不對涉案房屋享有所有權，故其在本案中的主張不能得到法院支持。

【編輯】文刀